🏢 Portafolio Inmobiliario Value-Add: 27 Locales Comerciales en España
Inversión Total: 11.959.100€ | Yield Potencial: 7-9% anual | Clasificación: Value-Add / Reposicionamiento
📊 Resumen Ejecutivo de la Oportunidad
Presentamos una oportunidad value-add única en un portafolio diversificado de 27 locales comerciales estratégicamente ubicados en 5 provincias españolas. Activos actualmente vacíos y disponibles para inmediata comercialización, con claro potencial de creación de valor mediante gestión profesional.
- ✅ 27 locales comerciales vacíos, disponibilidad inmediata
- ✅ Ubicaciones prime en núcleos urbanos consolidados
- ✅ Yield potencial estimado: 7-9% anual tras comercialización profesional
- ✅ Diversificación geográfica: Valladolid, Oviedo, Zamora, Vizcaya y Valencia
- ✅ Oportunidad de reposicionamiento comercial y creación de valor
- ✅ Posibilidad de adquisición individual o por paquetes
- ✅ Margen de negociación por volumen: 10-15% descuento potencial
🗺️ Distribución Geográfica y Alquileres Orientativos
Valladolid – 10 Locales Comerciales
La mayor concentración del portafolio se encuentra en Valladolid, capital con un mercado comercial dinámico y rentabilidades que alcanzan el 7,4% en activos bien ubicados.
- Inversión estimada: 4.430.000€
- Superficie total: ~2.500 m²
- Alquiler orientativo: 7,50-8,50 €/m²/mes
- Renta anual potencial: 310.100€
- Yield potencial: 7% anual
- Ubicaciones: Centro urbano y zonas comerciales consolidadas
Oviedo (Asturias) – 9 Locales Comerciales
Oviedo ofrece un mercado estable con demanda constante. Los locales en zona centro alcanzan alquileres de 800-1.200€/mes dependiendo de la superficie y ubicación.
- Inversión estimada: 3.987.100€
- Superficie total: ~2.100 m²
- Alquiler orientativo: 800-1.200€/mes
- Renta anual potencial: 279.097€
- Yield potencial: 7% anual
- Ubicaciones: Centro histórico, Santo Domingo, Salesas
Zamora – 5 Locales Comerciales
Zamora presenta excelentes oportunidades con rentabilidades superiores a la media. Los locales en el centro oscilan entre 450-1.500€/mes.
- Inversión estimada: 2.215.000€
- Superficie total: ~1.200 m²
- Alquiler orientativo: 4,01-5,23 €/m²/mes
- Renta anual potencial: 177.200€
- Yield potencial: 8% anual
- Ubicaciones: Centro, Ensanche, zona Ayuntamiento
Vizcaya – 2 Locales (Basauri y Bilbao)
El mercado vizcaíno, especialmente Bilbao y Basauri, ofrece estabilidad y rentabilidades del 6-7% en locales comerciales.
- Inversión estimada: 886.000€
- Superficie total: ~400 m²
- Alquiler orientativo: Mercado vasco premium
- Renta anual potencial: 53.160€
- Yield potencial: 6% anual
- Ubicaciones: Basauri (zona comercial) y Bilbao (ubicación céntrica)
Valencia (Sagunto) – 1 Local Comercial
Sagunto, en la provincia de Valencia, cuenta con un mercado activo donde los locales alcanzan alquileres de 6,40-7,35€/m².
- Inversión estimada: 443.000€
- Superficie total: ~250 m²
- Alquiler orientativo: 6,40-7,35 €/m²/mes
- Renta anual potencial: 31.010€
- Yield potencial: 7% anual
- Ubicación: Puerto de Sagunto o centro urbano
💰 Análisis Financiero Potencial
Inversión Total: 11.959.100€
Renta Anual Potencial (una vez comercializado):
- Valladolid: 310.100 €/año
- Oviedo: 279.097 €/año
- Zamora: 177.200 €/año
- Vizcaya: 53.160 €/año
- Sagunto: 31.010 €/año
- TOTAL: 850.567 €/año
YIELD BRUTO POTENCIAL: 7,12% anual
🏗️ Oportunidad Value-Add
Estado Actual:
- 27 locales comerciales VACÍOS
- Disponibilidad inmediata
- Sin inquilinos ni contratos vigentes
- Listos para comercialización
Palancas de Creación de Valor:
1. Comercialización Profesional
- Gestión profesional de alquileres
- Marketing inmobiliario especializado
- Negociación de contratos con inquilinos solventes
- Objetivo: 80-90% de ocupación en 12-18 meses
2. Reposicionamiento Comercial
- Actualización de imagen comercial
- Mejora de escaparates y accesibilidad
- Adaptación a demanda local
- CAPEX estimado: 50.000-150.000 € (según activo)
3. Diversificación de Inquilinos
- Retail, servicios, restauración, oficinas
- Mix de inquilinos para minimizar riesgo
- Contratos de larga duración (3-5 años)
4. Economías de Escala
- Gestión centralizada del portafolio
- Negociación de servicios comunes
- Optimización fiscal y administrativa
🏛️ Estructura de la Operación
Opción A: Asset Deal (Compra Directa de Activos)
Ventajas:
- Transparencia total (compra solo los 27 locales)
- Sin pasivos ocultos de otras sociedades
- Due Diligence simplificada
- Control total sobre los activos adquiridos
Desventajas:
- Paga ITP/AJD (6-10% según comunidad autónoma)
- Coste fiscal elevado: ~700.000-1.200.000 €
- Proceso notarial más largo
Opción B: Share Deal (Compra de Participaciones Sociales)
Ventajas:
- Exención de ITP/AJD (Art. 314 LMV)
- Ahorro fiscal significativo: ~700.000-1.200.000 €
- Continuidad contractual automática
- Due Diligence acelerada
- Cierre más rápido
Desventajas:
- Requiere segregación de activos si la SPV tiene otros inmuebles
- Due Diligence más compleja (revisión de toda la sociedad)
- Posibles pasivos contingentes de la sociedad
Recomendación:
Dada la naturaleza del portafolio y el volumen de inversión, recomendamos explorar la Opción B (Share Deal) con segregación previa de activos, lo que permitiría:
- Optimización fiscal máxima
- Separación limpia de los 27 locales
- Sin exposición a otros activos de la sociedad vendedora
💼 Posibilidad de Negociación
Descuento por Volumen:
Al tratarse de un portafolio de 27 activos con inversión total de 11,9M €, existe margen real de negociación:
- Descuento estimado: 10-15% sobre precio de salida
- Rango de negociación: 10.165.000 € – 10.763.000 €
- Yield potencial con descuento: 7,9% – 8,4% anual
Condiciones Favorables:
- Vendedor motivado (entidad institucional)
- Disponibilidad inmediata
- Flexibilidad en estructura de pago
- Posibilidad de cierre rápido (60-90 días)
💎 Ventajas de Esta Inversión
🔹 Cartera Diversificada
Distribución en 5 provincias españolas que minimiza el riesgo geográfico y maximiza oportunidades de crecimiento en diferentes mercados locales.
🔹 Oportunidad Value-Add Clara
Activos vacíos con potencial de creación de valor inmediato mediante comercialización profesional y reposicionamiento comercial.
🔹 Ubicaciones Estratégicas
Locales situados en núcleos urbanos consolidados, zonas comerciales de alto tráfico y áreas con alta demanda de locales comerciales.
🔹 Rentabilidad Potencial Superior
Con rentabilidades potenciales del 7-9%, superamos la media del mercado español para locales comerciales.
🔹 Potencial de Revalorización
Activos ubicados en zonas con proyección de crecimiento urbano y comercial a medio plazo.
🔹 Flexibilidad de Adquisición
Posibilidad de adquirir el portafolio completo o por paquetes según provincias, adaptándose a diferentes estrategias de inversión.
🔹 Margen de Negociación
Descuento potencial del 10-15% por volumen, mejorando significativamente el yield de la inversión.
📈 Contexto del Mercado Inmobiliario Comercial
Según datos actualizados de 2024, los locales comerciales ofrecen una rentabilidad media del 9,9% en España, superando ampliamente a la vivienda que se sitúa en el 7,5%.
La rentabilidad media de los locales se sitúa en torno al 8,7%, muy por encima de la vivienda (7,1%), convirtiéndolos en uno de los activos inmobiliarios más atractivos para inversores institucionales.
En ciudades como Valladolid, se pueden obtener rentabilidades del 7,4% en activos bien ubicados, mientras que en el mercado vizcaíno las rentabilidades oscilan entre el 6-7% con alta estabilidad.
🎯 Ideal Para
- Fondos de Inversión: Diversificación de cartera con activos value-add
- Family Offices: Oportunidad de reposicionamiento con rentabilidad recurrente
- Inversores Institucionales: Portafolio escalable y profesionalizado
- Patrimonios Familiares: Diversificación geográfica y seguridad patrimonial
- SICAVs y Vehículos de Inversión: Activos tangibles con potencial de cash flow
Requisitos:
- Capacidad financiera: 12M € mínimo
- Experiencia en gestión de activos retail
- Capacidad de comercialización profesional
- Visión de medio-largo plazo (5-10 años)
📋 Documentación Disponible
Para inversores serios y cualificados, ponemos a disposición:
- ✅ Memorándum de inversión completo (IM)
- ✅ Listado detallado de los 27 locales con características
- ✅ Estudios de mercado por ubicación
- ✅ Due diligence técnica y legal
- ✅ Proyecciones financieras detalladas
- ✅ Visitas guiadas a los activos
📞 Información y Visitas
Referencia: RETAIL-ES-001-2026
Inversión Total: 11.959.100€
Yield Potencial: 7-9% anual
Clasificación: Value-Add / Reposicionamiento
Fecha de Actualización: Junio 2026
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Para más información, documentación completa y visitas guiadas, no dude en contactarnos. Esta es una oportunidad única de adquirir un portafolio inmobiliario con claro potencial de creación de valor.
Gerard Rubinat Creus
Founder & Structured Investment Advisor
Alquilujo International
📱 +34 663 203 374
✉️ info@alquilujointernacional.eu
🌐 www.alquilujointernacional.eu
*Las rentabilidades mencionadas son estimaciones basadas en datos de mercado actuales. Los locales se encuentran VACÍOS y el yield real dependerá de las condiciones finales de alquiler. Sujeto a due diligence y verificación documental. Los alquileres indicados son orientativos y están basados en precios de mercado 2026.